Новости

01/07/2021 13:34

Чего ждать от открытия рынка земли в Украине

1 июля в Украине заработал рынок земли. Что это значит, для кого делается и соответствует ли государственным интересам?

В Украине насчитывается 42 млн гектаров земельных угодий, предназначенных для ведения сельского хозяйства. И это с отрывом самый высокий показатель в Европе. 27 млн ​​га из них — это паи. Их еще в 90-х годах прошлого века распределили среди 6,9 млн колхозных рабочих и пенсионеров. Именно эту землю теперь можно продавать и покупать.

А раньше землю продавали?

Продавали: и под застройку, и под индивидуальное садоводство, и под личное крестьянское хозяйство. А вот купить достаточно земли, чтобы стать мощным аграрием было невозможно. Проблематично было также стать мелким фермером и брать кредиты под залог земли. Все благодаря земельному мораторию.

Стоит знать, что Украина обладает значительным земельным потенциалом (5,7% территории Европы). Почти 70%  это плодородные угодья. Те же черноземы, о которых каждый украинец слышит с самого детства. Это наше сокровище и ... боль из-за бесконечных манипуляций. Именно из-за сакрального статуса почвы мы почти 30 лет находились в компании Северной Кореи, Венесуэлы, Таджикистана и Кубы  стран, где нет рынка земли.

Как уже отмечалось ранее, в 1990-х годах почти 7 миллионов украинцев (бывшие работники совхозов, колхозов, учителя, медики) получили 27 миллионов гектаров плодородных земель. Но не могли с ними ничего сделать! В смысле не ровным счетом ничего. Выращивать картофель или кукурузу  могли. Но зачем 4 гектара земли одинокий учительнице или супругам-пенсионерам, когда у них нет ни тракторов, ни денег на рабочих?

В Италии или Нидерландах одинокая учительница продала бы эту землю за 80 000 евро за гектар и купила себе квартиру в городе, или комфортно жила на деньги от аренды. У нас  нет. В лучшем случае  за аренду платили копейки, в худшем  участок могли захватить рейдеры. Международный Валютный Фонд годами призывал Украину отменить мораторий, а Всемирный банк  провести аграрную реформу. Ведь это выгодно и крестьянам, и государству.

Но политики у власти менялись, а ситуация оставалась неизменной. За такой решительный шаг можно было потерять большую часть своего электората. Тем более, что некоторые политические силы постоянно пугали всех нас, что рынок земли  это прямая дорога к потере государства и весь плодородный чернозем купят китайцы, американцы или русские. Именно поэтому чета пенсионеров закрывала глаза, что их паем годами и совершенно бесплатно пользуется сосед. Он хоть свой, а не заморский.

Также небезосновательно считают, что мораторий на продажу земли лоббировали мощные агрохолдинги. Они делают большие деньги на земле, которую арендуют за бесценок. Запуск рынка земли несомненно увеличит как стоимость продажи сельскохозяйственных угодий, так и стоимость аренды. Причем, в два или три раза  с 80 до 250 долларов за гектар аренды. Если говорить об арендаторах с земельным банком в 500 000 га, это существенный удар по их бизнес-модели.

Как купить землю по новому закону?

С 1 июля 2021 до 2024 года право на приобретение земли будет только у физических лиц (до 100 га в одни руки). Затем это смогут делать и юридические лица (до 10 тыс. га). Через связанных лиц можно будет купить больше. Надо будет только объяснить происхождение средств.

Иностранцы смогут покупать украинские земли только после принятия соответствующего решения на общенациональном референдуме. При этом, с 2024 они смогут действовать через юридическое лицо-резидента Украины. На самом деле иностранцы давно присутствуют в нашем сельском хозяйстве. Агрохолдинги AP Group и "Мрия" принадлежат американцам и аравийцам соответственно. А акции МХП вообще торгуются на мировых биржах.

Не смогут покупать украинскую землю компании, владельцами которых являются граждане России. Также запрет распространяется на компании, где невозможно установить их бенефициарного владельца, а также на юридические лица из стран, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем и компании под санкциями.

Банки могут стать собственниками земли только, если участок досталась им как залоговое имущество по непогашенным кредитам. Такие участки финучреждения должны продать в течение двух лет после получения права собственности на земельных торгах.

Цена земельного участка будет определяться путем переговоров продавца и покупателя. Но до 2030 года будет действовать минимальный денежный порог  от 27,5 тыс. грн за гектар. Хотя Минагрополитики прогнозирует стремительный рост средней стоимости гектара земли сразу после открытия рынка  до 50 000 гривен.

Рассчитаться за землю можно будет только в безналичной форме с нотариальным заверением через банковский перевод с уплатой всех налогов и подтверждением источников доходов. Кэшем не получится.

Сейчас 60% украинских полей находятся в аренде. После открытия рынка их можно будет продать. Преимущественное право купить эту землю будут иметь именно нынешние арендаторы. И это логично, ведь они будут на ней что-то выращивать, а не использовать для спекуляций. Несмотря на то, что большинство из них являются юридическими лицами или агрохолдингами, они смогут передать это право физлицу с украинским паспортом и доказанными источниками доходов.

Рынок земли принесет улучшение?

По расчетам Киевской школы экономики уже в ближайшие годы Украина получит благодаря этому законопроекту более 2 миллиардов долларов. А фермеры выкупят землю, на которой работают и смогут использовать ее в качестве залога для кредитов. И это положительный момент, ведь кредитования сельского хозяйства  больная тема для участников рынка. Хотя здесь следует помнить, что далеко не каждый земельный участок может представлять ликвидность для банка или финансовой компании.

В то же время не до конца понятно, почему три года на рынок не будут пустят юрлиц, как будут следить, чтобы допустимый лимит земли не оформлялся на кумовьев, братьев и работников агрохолдингов. И когда проведут референдум? Иностранный капитал  то эльдорадо, которого ждут владельцы паев. Хотя далеко не все. И совсем его не ждут средние и малые фермерские хозяйства, которые хотят сами расти и развиваться на территории своей страны.

Важно все же, чтобы во всех этих пакетах законов и нормативных документов, которые запускают и регулируют рынок обращения сельскохозяйственной земли, не было "скрытых мин", которые исказят благую цель и права владельцев распоряжаться своим имуществом.

Напоследок хочется добавить, что Финансовая компания Activitis предоставляет услуги кредитования бизнеса. В том числе для аграриев. Подробнее с условиями можно ознакомиться здесь. Новому времени  новые решения!

Директор Финансовой компании Activitis Павел Матияш

Как вашему бизнесу может помочь группа компаний Activitis?

Мы проведем аудит, определим точки роста и предложим стратегию развития бизнеса для достижения ваших целей. Наша команда не только осуществит консалтинг, но и собственноручно поможет внедрить новые решения, чтобы ускорить движение вашего бизнеса вперед. Пишите нам на feedback@activitis.com или оставьте сообщение в обратной форме.

Читайте также

Activitis стала членом Международной организации экспертов по недвижимости FIABCI

Компания Activitis присоединилась к FIABCI, международной организации, которая объединяет профессионалов в области недвижимости в 70 странах мира.

29/05/2020 02:05
Подробнее

На что обратить внимание при заключении договора управления имуществом?

Какие особенности при заключении договора управления имуществом стоит учесть владельцам объектов недвижимости для получение максимальной выгоды от соглашения.

29/05/2020 03:05
Подробнее

ОСМД или управляющая компания?

Какую форму управления жилыми объектами выбрать как более выгодный вариант и с экономической точки зрения, и с точки зрения организационных аспектов, комфорта использования.

29/05/2020 03:05
Подробнее