Новости

29/05/2020 15:41

ОСМД или управляющая компания?

Какую форму управления жилыми объектами выбрать как более выгодный вариант и с экономической точки зрения, и с точки зрения организационных аспектов, комфорта использования.

При выборе коллективной формы договорных отношений с исполнителями коммунальных услуг, а также сторонними организациями, жители домов часто ломают голову над тем, какая форма управления будет более эффективной: ОСМД или управляющая компания? Чтобы выбрать более выгодный вариант как с экономической точки зрения, так и с точки зрения организационных аспектов и комфорта пользования, разберемся, какая форма договорных отношений будет более подходящей. 

1) Простота вхождения: Объекты жилищного фонда можно условно разделить на категорию малого (дома с этажностью 5-6 этажей, до 50-80 квартир в одном подъезде) и крупного фонда (все остальные квартиры). Также, в зависимости от состояния дома и инфраструктуры, эти объекты могут относиться к категории старого или нового жилищного фонда. Категория малого жилищного фонда со старыми квартирами зачастую не может себе позволить услуги управляющей компании. Хотя есть исключение - малые фонды с домами бизнес- и элит-классов могут воспользоваться услугами управляющей компании, если стоимость обслуживания одного квадратного метра составляет от 24 грн. С крупными фондами дело обстоит иначе - управлять такими домами может как управляющая компания, так и ОСМД.

2) Правовая форма взаимоотношений: нормативно-правовая база, которая регулирует работу ОСМД нуждается в совершенствовании. Сегодня деятельность ОСМД регулируется следующими законами: 

Когда же управляющая компания заходит в управление объектом недвижимости, она формирует обширный документ, где четко прописываются действия и зоны ответственности всех сторон - жильцов, сторонних компаний и, непосредственно, ОСМД.

3) Отчетность: Главное отличие между ОСМД и управляющей компанией -- умение и возможность профессионально вести открытую отчетность перед жильцами. ОСМД зачастую не имеет профессионально отлаженных механизмов предоставления прозрачной отчетности. 

Управляющая компания обладает достаточной финансовой экспертизой, чтобы регулярно публиковать как финансовую отчетность так и отчеты по ведению экономической деятельности. Все отчеты публичны, они регулярно обновляются, а посмотреть их могут все жильцы. Кроме того, профессиональные управители публично выкладывают отчетность на сайтах, а также привлекают независимые консалтинговые компании для проверки деятельности. 

4) Коммуникации с городскими властями: управляющая компания, как правило, в силу наработанной экспертизы по ряду проектов имеет отлаженные схемы взаимодействия с городскими властями. Такие комплексные вопросы, как организация парковок, озеленение местности, организация инфраструктуры вокруг домов ОСМД самостоятельно решить не может. Однако, ОСМД имеет преимущество перед управляющей компанией в плане поддержки со стороны городских властей. В отличии от управляющей компании, ОСМД могут участвовать во всех программах, где предусмотрено частичное покрытие стоимости работ по благоустройству дома и придомовой территории.  

5) Решение финансовых вопросов: управляющая компания имеет возможность организовать специализированный фонд на случай экстренных ситуаций. Если наступает необходимость решить проблемы жильцов, управляющая компания может взять средства из этого фонда, либо использовать собственные финансовые средства и “прокредитовать” ЖК до момента выравнивания платежей и решения юридических споров с жильцами. Если же с ситуацией большого финансового разрыва сталкивается ОСМД, например, в случае неоплаты услуг жильцами, это блокирует деятельность организации. ОСМД не формируют резервные фонды и в случае кризиса не могут в полной мере выполнять свои услуги. В особо драматических случаях, это может привести к отключению домов от электроэнергии, водоподведения и т д.

6) Персонал и Модуль технической базы: в силу ограниченного бюджета и управления лишь одним объектом недвижимости, ОСМД привлекают обслуживающий персонал на неполную ставку. Управляющие компании имеют возможность привлекать более опытных специалистов, так как они обслуживают целый пул домов. Соответственно, имеют возможность формировать более профессиональную команду и предлагать более высокую оплату труда. 

7) Стоимость обслуживания: Управляющая компания, как правило, берет в среднем 12% от всех поступлений за свои услуги. Это значимый процент, который выше платы за услуги ОСМД. Однако, в долгосрочной перспективе это более выгодные инвестиции в профессиональные услуги. Со нашей практики, можем сказать, что встречались несколько кейсов, когда ОСМД может сработать лучше, чем управляющая компания. Эти случаи - когда ОСМД управляют люди, первоначальная мотивация которых - не заработать, а реализоваться. Это люди, которые в буквальном смысле горят и невероятно заинтересованы в том, чтобы делать работу на всеобщее благо. Однако, когда человек перегорает или решает заняться другим проектом, какое-то время все может идти по накатанной, но затем процессы нарушаются. 

Автор – Андрей Мирошник, технический директор

Как вашему бизнесу может помочь группа компаний Activitis?

Мы проведем аудит, определим точки роста и предложим стратегию развития бизнеса для достижения ваших целей. Наша команда не только осуществит консалтинг, но и собственноручно поможет внедрить новые решения, чтобы ускорить движение вашего бизнеса вперед. Пишите нам на feedback@activitis.com или оставьте сообщение в обратной форме.

Читайте также

Activitis стала членом Международной организации экспертов по недвижимости FIABCI

Компания Activitis присоединилась к FIABCI, международной организации, которая объединяет профессионалов в области недвижимости в 70 странах мира.

29/05/2020 02:05
Подробнее

На что обратить внимание при заключении договора управления имуществом?

Какие особенности при заключении договора управления имуществом стоит учесть владельцам объектов недвижимости для получение максимальной выгоды от соглашения.

29/05/2020 03:05
Подробнее

Налогообложение доходов, полученных от сдачи объектов недвижимости в аренду

На сегодняшний день сдача в аренду жилой или коммерческой недвижимости является стабильным источником дохода для многих ее владельцев. Как и сколько налогов необходимо платить с доходов по договорам аренды?

29/05/2020 04:05
Подробнее