В Україні налічується 42 млн гектарів земельних угідь, які призначені для ведення сільського господарства. І це з відривом найбільший показник у Європі. 27 млн га з них — це паї. Їх ще у 90-х роках минулого століття розподілили серед 6,9 млн колгоспних працівників і пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати та купувати.

А раніше землю не продавали?

Продавали: і під забудову, і під індивідуальне садівництво, і під особисте селянське господарство. А от купити достатньо землі, щоб стати потужним аграрієм було неможливо. Проблематично було також стати дрібним фермером і брати кредити під заставу землі. Все завдяки земельному мораторію.

Варто знати, що Україна володіє значним земельним потенціалом (5,7% території Європи). Майже 70% — це угіддя з високою родючістю. Ті самі чорноземи, про які кожен українець чує з самого дитинства. Це наш скарб і… біль через нескінченні маніпуляції. Саме через сакральний статус ґрунтів ми майже 30 років знаходилися у компанії Північної Кореї, Венесуели, Таджикистану і Куби - країн, де немає ринку землі.

Як вже зазначалося раніше, у 1990-х роках майже 7 мільйонів українців (колишні працівники радгоспів, колгоспів, вчителі, медики) отримали 27 мільйонів гектарів родючих земель. Але не могли з ними нічого зробити! В сенсі не геть нічого. Вирощувати картоплю чи кукурудзу — могли. Але навіщо 4 гектари землі самотній вчительці або подружжю пенсіонерів, коли в них немає ні тракторів, ні грошей на робітників?

В Італії чи Нідерландах самотня вчителька продала б цю землю за 80 тисяч євро за гектар і купила собі квартиру в місті, або комфортно жила на гроші від оренди. В нас — ні. В кращому випадку — за оренду платили копійки, в гіршому — ділянку могли захопити рейдери. Міжнародний Валютний Фонд роками закликав Україну скасувати мораторій, а Світовий банк — провести аграрну реформу. Адже це вигідно і селянам, і державі.

Але політики при владі змінювалися, а ситуація залишалася незмінною. За такий рішучий крок можна було втратити велику частину свого електорату. Тим більше, що деякі політичні сили постійно лякали всіх нас, що ринок землі — це пряма дорога до втрати держави й весь родючий чорнозем куплять китайці, американці або росіяни. Саме тому подружжя пенсіонерів закривало очі, що їхнім паєм роками та цілком безплатно користується сусід. Він хоч свій, а не заморський.

Також небезпідставно вважають, що мораторій на продаж землі лобіювали потужні агрохолдинги. Вони роблять великі гроші на землі, яку орендують за безцінь. Запуск ринку землі безсумнівно збільшить як вартість продажу сільськогосподарських угідь, так і вартість оренди. Причому, у два чи три рази — з 80 до 250 доларів за гектар оренди. Якщо говорити про орендарів з земельним банком у 500 000 га, це суттєвий удар по їхній бізнес-моделі.

Як купити землю за новим законом?

З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб (до 100 га в одні руки). Потім це зможуть робити і юридичні особи (до 10 тис. га). Через пов'язаних осіб можна буде купити більше. Треба буде лише пояснити походження коштів.

Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. При цьому, з 2024 року вони зможуть діяти через юридичну особу-резидента України. Насправді іноземці давно присутні в нашому сільському господарстві. Агрохолдинги AP Group та “Мрія” належать американцям і аравійцям відповідно. А акції МХП взагалі торгуються на світових біржах.

Не зможуть купувати українську землю компанії, власниками яких є громадяни Росії. Також заборона поширюється на компанії, де неможливо встановити їхнього бенефіціарного власника, а також на юридичні особи з країн, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом та компанії під санкціями.

Банки можуть стати власниками землі тільки, якщо ділянка дісталась їм як заставне майно за непогашеним кредитом. Такі ділянки фінустанови повинні продати протягом двох років після отримання права власності на земельних торгах.

Ціна земельної ділянки визначатиметься шляхом переговорів продавця і покупця. Але до 2030 року діятиме мінімальний грошовий поріг — від 27,5 тис. грн за га. Хоча Мінагрополітики прогнозує, стрімке зростання середньої вартості гектара землі одразу після відкриття ринку — до 50 тисяч гривень.

Розрахуватися за землю можна буде лише в безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків і підтвердженням джерел доходів. За кеш не вийде.

Зараз 60% українських полів перебувають в оренді. Після відкриття ринку їх можна буде продати. Переважне право купити цю землю матимуть саме нинішні орендарі. І це логічно, адже вони будуть на ній щось вирощувати, а не використовувати для спекуляцій. Попри те, що більшість з них є юридичними особами чи агрохолдингами, вони зможуть передати це право фізособі з українським паспортом і доведеними джерелами доходів.

Ринок землі принесе покращення?

За розрахунками Київської школи економіки вже у найближчі роки Україна отримає завдяки цьому законопроєкту понад 2 мільярдів доларів. А фермери, що викуплять землю, на якій працюють, зможуть використовувати її як заставу для кредитів. І це позитивний момент, адже кредитування сільського господарства — болюча тема для учасників ринку. Хоча тут варто пам’ятати, що далеко не кожна земельна ділянка може представляти ліквідність для банку або фінансової компанії.

Водночас не до кінця зрозуміло, чому три роки на ринок не пускатимуть юросіб, як будуть слідкувати, щоб допустимий ліміт землі не оформлявся на кумів, братів та працівників агрохолдингів. І коли вже той референдум? Захід іноземного капіталу — те ельдорадо, на яке чекають власники паїв. Хоча далеко не всі. І зовсім його не чекають середні та малі фермерські господарства, які хочуть самі рости й розвиватись на теренах своєї країни.

Важливо все ж таки, щоб у всіх цих пакетах законів та нормативних документів, що запускають та регулюють ринок обігу сільськогосподарської землі, не було “прихованих мін”, які спотворять благу мету та права власників розпоряджатися своїм майном.

Наостанок хочеться додати, що Фінансова компанія Activitis надає послуги кредитування бізнесу. В тому числі для аграріїв. Детальніше з умовами можна ознайомитися тут. Новому часу — нові рішення.