Новини

09/04/2021 12:56

Служба замовника: вчора, сьогодні, завтра

Радянське минуле досі боляче б'є по будівельній галузі України, але ми знаємо, як це змінити.

Будівельний ринок України має низку особливостей. Як правило, ефективна система конкурсного відбору підрядників на проектування, постачання і виконання будівельно-монтажних робіт просто відсутня. Їх обирають через знайомства, відкати або на основі дуже поверхневого аналізу. Вартість проєкту визначають без прив’язки до економічного ефекту, строку окупності і тривалості інвестиційного циклу. Договори укладаються на виконання окремих видів робіт, а не на побудову об’єкта в цілому. Це значно збільшує кінцевий прайс. Також замовники полюбляють економити на виконанні деяких робіт власними силами і на виборі підрядника без фінансових можливостей гарантувати належне виконання контрактів. Часто-густо це закінчується значною переплатою і незадовільною якістю об’єкта будівництва. 

Західний ринок пропонує зовсім інший підхід. При виборі підрядника, замовник створює систему вимог (фінансових, організаційних, технічних). На їх основі складається шорт-ліст з ідеальних кандидатів на виконання робіт. Ціна контракту визначається результатами відкритих торгів (найкраща технічна пропозиція при найменшій ціні) і встановлюється за реалізацію всього комплексу зобов’язань, а не окремих робіт. Проєкт стартує лише тоді, коли замовник вважає, що озвучена ціна співпадає з його планом окупності. Такий ефект досягається за рахунок залучення незалежних спеціалізованих інжинірингових компаній, які, по суті, стають агентом замовника у здійсненні його плану і гарантом того, що він буде виконаний якісно. 

В СРСР працювали по плану

Формування інституту замовника-забудовника почалося в період перших років індустріалізації народного господарства СРСР. У цей період з'явилися перші постанови уряду, що регламентували роль і місце замовника-забудовника в системі капітального будівництва, структуру, чисельність і основні функції. З'явилися дирекції споруджуваних підприємств, управління капітального будівництва та відділи у складі міністерств, підприємств і органів територіального управління.

Сформувалася система, що включала в себе: інвестора - державу; підрядників - будівельні міністерства; замовників - підприємства і місцеві органи влади. У зв'язку з тим, що всі зазначені організації та структури використовували в своїй діяльності в основному державні капітальні вкладення, то регламентація їх діяльності в процесі так званого «освоєння коштів» здійснювалася за допомогою лімітів та положень, включаючи, ліміт чисельності замовника-забудовника, укладання договорів підряду, постачання матеріалів і устаткування, порядок фінансування будівництва, технічний нагляд тощо.

Головна заповідь цієї системи  є план, який треба виконати, і ресурси, які треба використати. Оскільки плани часто складали люди, які на цьому не сильно зналися, а гроші влада друкувала скільки заманеться, радянські будівельники звикли не економити ресурси, а якщо є можливість  смикнути їх кудись наліво. СРСР розпався, але принципи залишились. Будівництво, особливо за бюджетні кошти, стало засобом збагачення. А підряди почали віддавати виключно кумам, сватам і братам. 

В цей же час в капіталістичному світі працювали інжинірингові компанії, що пропонували послугу “служби замовника” і суттєво економили своїм клієнтам гроші і час. 

Що таке служба замовника

Служба замовника  це експертна організація і водночас зручний сервіс, що організовує будівельний процес та супроводжує його на всіх етапах: від отримання необхідної документації і дозволів до введення об’єкту будівництва в експлуатацію. 

В профільних будівельних корпораціях і холдингах служба замовника здебільшого існує всередині структури, в штаті, або як відокремлений підрозділ. Та існують і окремі організації, що надають послуги служби замовника. Так чи інакше, служба замовника виконує ті самі завдання і функції, не зважаючи на те, чи є вона в штаті підприємства, чи це окрема структура.

А саме служба замовника:

  • Розробляє концепцію об’єкта згідно потреб та можливостей клієнта

  • Готовить всю проєктно-дозвільну документацію

  • Обирає оптимального генерального проєктувальника/підрядника

  • Стежить за застосуванням у проєкті сучасних технологічних рішень

  • Оптимізує проєктні рішення

  • Контролює проведення будівельних робіт, їх таймінг, якість і вчасну поставку матеріалів

  • Відповідає за введення об'єкта в експлуатацію і його кінцеву вартість

Служба замовника складається з професіоналів з вагомим досвідом, що вибудовують комфортні відносини між замовником будівництва і підрядними організаціями. До неї входять інженер-проєктувальник, інженер-консультант, спеціаліст зі складання виробничих кошторисів, спеціаліст з технічного нагляду, тощо. 

Приклад 1:

Один потужний ритейлер купує конкурента. Треба терміново переробити магазини й склади відповідно до своїх корпоративних вимог і стилю. Тримати в штаті команду сильних спеціалістів з досвідом роботи у будівництві і наявністю відповідних сертифікатів  дорого. Тому ритейлер йде до незалежної організації, розповідає, що йому треба, забуває про цей клопіт і займається звичними справами  а саме продає і заробляє гроші. 

Приклад 2:

Міжнародний інвестор хоче побудувати революційний ТРЦ. Але перед цим вирішує поспілкуватися з колегами. Всі в один голос кажуть, що в Україні будують виключно “по-пацанськи”. Тобто зі слабкою документацією, максимальною економією (щоб більше заробити) і дуже непрозоро. Інвестор  хлопець сміливий, тому знаходить компанію зі службою замовника, заключає з нею безпечний для себе договір. У випадку його порушення, виконавець мусить покрити всі витрати клієнта. Інакше  залишиться без сертифікатів, імені і буде їздити по судах. 

Також служба замовника надає послуги інженера-консультанта:

  • Проводить передпроєктну підготовку проєкту, техніко-економічне обгрунтування, конкурс на проєктні і будівельні роботи

  • Вносить зміни, пов’язані з реалізацією проєкта

  • Здійснює технічний нагляд за будівництвом

  • Медіює конфлікти і спори

  • Адмініструє проєкт, виконує функції замовника

Інститут інженерів-консультантів існує в Україні не так давно і його поява обумовлена адаптацією будівельних норм і практик до європейського законодавства. 

Однією з ключових проблем інвестування в Україну на рівні з недостатнім реформуванням судової системи, податкової служби, генеральної прокуратури тощо, є не прозоре ведення бізнесу. Іноземний інвестор, який хоче вкладати кошти в економіку держави, звик працювати прозоро та за зрозумілими правилами, використовуючи загальноприйняті міжнародні практики. 

Міжнародні організації широко використовують методологію і практику Міжнародної федерації інженерів-консультантів (FIDIC), яка за багаторічне існування уніфікувала та впорядкувала договірні відносини між замовником будівництва та його виконавцями. 

В багатьох розвинених країнах також користуються послугами ЕРС-контрактора:

  • Інжиніринг (engineering)  проєктні та погоджувальні роботи

  • Постачання (procurement)  вибір і закупівля матеріалів та устаткування для виконання всього проєкту

  • Будівництво (construction)  будівельні, складальні і пусконалагоджувальні роботи

Це організація, на кшталт служби замовника, що також організовує будівельний процес «під ключ», від отримання документації, пошуку та контролю підрядних організацій, постачання обладнання до введення об’єкту будівництва в експлуатацію. Тому поява поняття інженерів-консультантів  це ще один крок наближення до європейської та світової практики в будівництві.

Зараз Україна знаходиться на перехідному етапі розвитку правовідносин в сфері капітального будівництва і енергетики. Перш за все це пов’язано з реалізацією проєктів електростанцій, що використовують відновлювальні джерела енергії. Разом з тим, широке застосування і популярність знаходять договори ЕРС-контрактів, розроблені FIDIC. Але потрібно зауважити, що впровадження стандартів FIDIC розповсюджується не тільки в сфері ВДЕ, а і на інфраструктурні проекти. В Україні ЕРС-контракт  доволі нове явище і в законодавстві відсутній аналог такого типу контрактів, тому найчастіше їх складають із застосуванням матеріального права інших держав (наприклад Великобританії, Німеччини тощо).

Обираючи послуги служби замовника, інвестор або замовник будівництва отримує безперечні переваги. В особі служби замовника консолідуються відповідальність за всі елементи проєктування, будівництво, закупівлю матеріалів та обладнання. Це спрощує та пришвидшує залучення проєктного фінансування та підвищує інвестиційну привабливість проєкта. А найголовніше  допомагає всім нам ламати стару систему, з відкатно-кумівськими відносинами і непрозорими схемами. Робімо Україну краще! 

Владислав Кваша

Заступник технічного директора Управляючої компанії Activitis

Як вашому бізнесу може допомогти група компаній Activitis?

Ми проведемо аудит, виявимо точки зростання та запропонуємо стратегію розвитку бізнесу для досягнення ваших цілей. Наша команда здійснює не лише консалтинг, а й власноруч допоможе втілити нові рішення, щоб пришвидшити рух вашого бізнесу вперед. Пишіть нам на feedback@activitis.com або залиште повідомлення у зворотній формі.

Читайте також

Activitis стала членом міжнародної організації фахівців нерухомості FIABCI

Компанія Activitis приєдналась до FIABCI — міжнародної організації, яка об’єднує професіоналів в сфері нерухомості в 70 країнах світу.

29/05/2020 02:05
Детальніше

На що варто звернути увагу при укладанні договору управління майном

Які особливості при укладанні договору управління майном варто врахувати власникам об’єктів нерухомості для отримання максимальної вигоди від угоди.

29/05/2020 03:05
Детальніше

ОСББ або управляюча компанія?

Яку форму управління житловими об’єктами обрати як більш вигідний варіант і з економічної точки зору, і з точки зору організаційних аспектів, комфорту використання.

29/05/2020 03:05
Детальніше