Новини

29/05/2020 15:41

ОСББ або управляюча компанія?

Яку форму управління житловими об’єктами обрати як більш вигідний варіант і з економічної точки зору, і з точки зору організаційних аспектів, комфорту використання.

При виборі колективної форми договірних відносин з виконавцями комунальних послуг, а також зі сторонніми організаціями, мешканці будинків часто ламають голову над тим, яка форма управління буде більш ефективною: ОСББ чи управляюча компанія? Щоб вибрати більш вигідний варіант як з економічної точки зору, так і з точки зору організаційних аспектів і комфорту використання, розглянемо, яка форма договірних відносин буде більш підходящою.

1) Простота входу: житлові об'єкти умовно можна розділити на категорію малого (будинки з поверховістю 5-6 поверхів, до 50-80 квартир в одному під'їзді) і великий фонд (всі інші квартири). Також, залежно від стану будинку та інфраструктури, ці об'єкти можуть потрапляти в категорію старого або нового житлового фонду.  Категорія малого житлового фонду зі старими квартирами часто не може собі дозволити послуги управляючої компанії. Хоча є виключення - малі фонди з будинками бізнес- і еліт-класів можуть скористатися послугами управляючої компанії, якщо вартість обслуговування одного квадратного метра становить від 24 грн. З великими фондами інша справа - керувати такими будинками може як керуюча компанія, так і ОСББ.

2) Правова форма взаємовідносин: нормативно-правова база, яка регулює роботу ОСББ, повинна бути поліпшена. Сьогодні  діяльність ОСББ регулюється  наступними законами:  

Коли ж управляюча компанія вступає в управління об’єктом нерухомості, вона формує великий документ, в якому чітко прописуються дії і зони відповідальності всіх сторін - мешканців, сторонніх компаній і, безпосередньо, ОСББ.

3) Звітність: Основна відмінність між ОСББ і управляючою компанією – вміння та можливість професійно вести відкриту звітність перед мешканцями. ОСББ часто не має налагоджених механізмів надання прозорої звітності.

Управляюча компанія має достатню фінансову експертизу для регулярного опублікування як фінансової звітності, так і звітів по веденню економічної діяльності. Всі звіти публічні, вони регулярно оновлюються, а переглянути їх можуть всі мешканці. Крім того, професійні управителі публічно викладають звіти на веб-сайтах, а також залучають незалежні консалтингові компанії для перевірки діяльності.

4) Комунікації з міською владою: управляюча компанія, як правило, за рахунок напрацьованої експертизи з низки проектів має налагоджені схеми взаємодії з міською владою.  Такі комплексні питання, як організація парковки, озеленення місцевості, організація інфраструктури навкруги будинків ОСББ самостійно вирішувати не може. Однак, ОСББ має перевагу перед управляючою компанією в плані підтримки зі сторони міської влади. На відміну від управляючої компанії, ОСББ можуть брати участь у всіх програмах, де передбачено часткове покриття вартості робіт по благоустрою будинку і прибудинкової території.

5) Рішення фінансових питань: управляюча компанія має можливість організувати спеціалізований фонд на випадок надзвичайних ситуацій. Якщо виникає необхідність вирішити проблеми мешканців, управляюча компанія може брати кошти з цього фонду, або використовувати свої власні кошти і "проеркдитувати" ЖК до моменту вирівнення платежів і рішення юридичних спорів з мешканцями. Якщо ж з ситуацією великого фінансового розриву стикається ОСББ, наприклад, в разі несплати послуг мешканцями, це блокує діяльність організації. ОСББ не формують резервні фонди і в разі кризи не можуть в повній мірі виконувати свої послуги. В особливо драматичних випадках, це може привести до відключення будинків від електроенергії, водопостачання і т д.

5) Персонал і Модуль технічної бази: через обмежений бюджет і управління лише одним об’єктом нерухомості, ОСББ залучає обслуговуючий персонал на неповну ставку. Управляючі компанії мають можливість залучати більш кваліфікованих спеціалістів, так як вони обслуговують певну кількість будинків. Відповідно, мають можливість формувати більш професійну команду та пропонувати вищу зарплату.

6) Вартість обслуговування: Управляюча компанія зазвичай стягує в середньому 12% від всіх надходжень за свої послуги. 
Цей відсоток вищий, ніж плата за послуги ОСББ. Однак, в довгостроковій перспективі це більш вигідні інвестиції в професійні послуги. З нашої практики, можемо сказати, що зустрічались декілька кейсів, коли ОСББ може спрацювати краще, ніж управляюча компанія. Ці випадки - коли ОСББ управляють люди, першочергова мотивація яких - не заробити, а реалізуватися. Це люди, які в буквальному сенсі горять і неймовірно зацікавлені в тому, щоб робити роботу на загальне благо. Однак, коли людина перегорає або вирішує зайнятися іншим проектом, якийсь час все може йти по накатаній, але потім процеси порушуються.

Автор – Андрій Мірошник, технічний директор

Як вашому бізнесу може допомогти група компаній Activitis?

Ми проведемо аудит, виявимо точки зростання та запропонуємо стратегію розвитку бізнесу для досягнення ваших цілей. Наша команда здійснює не лише консалтинг, а й власноруч допоможе втілити нові рішення, щоб пришвидшити рух вашого бізнесу вперед. Пишіть нам на feedback@activitis.com або залиште повідомлення у зворотній формі.

Читайте також

Activitis стала членом міжнародної організації фахівців нерухомості FIABCI

Компанія Activitis приєдналась до FIABCI — міжнародної організації, яка об’єднує професіоналів в сфері нерухомості в 70 країнах світу.

29/05/2020 02:05
Детальніше

На що варто звернути увагу при укладанні договору управління майном

Які особливості при укладанні договору управління майном варто врахувати власникам об’єктів нерухомості для отримання максимальної вигоди від угоди.

29/05/2020 03:05
Детальніше

Оподаткування доходу, отриманого від здавання об’єктів нерухомості в оренду

На сьогодні здавання в оренду житлової або комерційної нерухомості є стабільним джерелом доходу для багатьох її власників. Як і скільки податків потрібно сплачувати з доходів за договорами оренди?

29/05/2020 04:05
Детальніше